GKFX Prime捷凯：2019年7月3日，当时正在蓬勃发展的新城控股。突然突发黑天鹅。媒体曝光公司时，会长王振华因猥亵女孩被捕。上海公安随后证实了这一消息。全国一片哗然。

　　第二天，新城控股深夜宣布会长王振华被判刑，会长职务由其子王晓松接任。新城控股股价从4日开始连续一个字下跌。至少有33个基金机构下调新城控股价值。

　　7月5日，新城控股网站上删除了所有关于王振华的照片和新闻。8日，王振华辞去了新城控股的所有职务。同一天，两名律师实名举报公司表示，他们故意推迟了王振华宣布淫秽少女的嫌疑，涉嫌违反证券。

       23日，新城控股新上任的会长首次发声，将担任新城控股。当天，新城控股宣布40个项目的打折为“断臂生存”。

　　2020年6月17日，上海市普陀区人民法院在16个小时法庭后，对被告人王振华和主演分别判处有期徒刑5年和4年。

　　今年5月19日下午，上海市第二中级人民法院驳回王振华猥亵儿童上诉，维持原判。

　　新城控股和王振华的狗血故事到这时才暂时告一段落。

　　在此期间，新城控股的股价在2019年8月一度跌至21元，创下了1年半以来的最低值。之后股价继续反弹，到今年2月末为止达到历史最高值53元，接着又一次股价回调。

　　从公司股价的起伏来看，前会长经过严重违法入狱的新城控股，似乎还没有清醒过来。

　　1、房地产开发扩张不再“激进”

　　GKFX Prime捷凯：2019年以前，新城控股在市场上以大动作攻占攻略地。

　　2017年和2018年公司收益分别为405亿韩元和541亿韩元，同比增长45%和34%。营业利润为83.6亿韩元，156.43亿韩元，同比分别增长98%和87%。截至2019年，新城市支配的收入和经营利润分别为859亿韩元和176亿韩元，同比增长59%和13%。

　　去年新城控股收入达到1455亿韩元，进入千亿规模的新阶段。营业利润220亿韩元，分别同比增长69%和25%。

　　一般来说，房地产公司的收入都不是当期的销售成绩，而是2~3年前预售的房地产正式预售后认识到收入的结果。所以王振华在2019年因亵渎少女而被捕，实际上对当年公司业绩没有太大影响。但是巧合的是，新城控股利润增长实际上也是在2019年。

　　一切似乎都已命中注定。

　　2019年王振华事件中的黑天鹅注定要像影子一样跟随，因此很难摆脱新城控股。

　　在利润增幅放缓的同时，还有公司的毛利率。2019年，新城控股的毛利为33%，同比下降4个百分点。2020年，公司毛利进一步下降到28%，跌幅扩大到10个百分点。

　　按该年度内主营产品计算，新城控股住宅销售产品总利率为15%，同比下降10.69个百分点。综合体销售的产品总利率为32%，同比下降5.38个百分点。房地产租赁及管理的总利率为70.76%，同比上升3.2个百分点。

　　新城控股房地产开发销售业务(包括住宅及综合体销售)费用均为土地及建设费用。2020年公司住宅销售的土地及建设费用为691亿韩元，同比大幅增加120%，总成本率达到63%。综合体销售的土地及建设费用为385亿韩元，同比增长60.67%，总成本率占35%。

　　在2020年业绩会上，新城控股从两个方面说明了2020年公司结算的毛利率及利润率比2019年大幅下降的问题。

　　首先是公司在2016年、2017年、2018年3年间战略进驻的过程中，采取激进手段，进入低能级城市，而不是长三角，降低募捐利率。

　　其次，从行业角度来看，各地不断限制地价和房价，房地产行业今后将跌至中低毛利区间。毛利逐渐接近一般服务业和制造业，行业无法再获得超高额收益。

　　GKFX Prime捷凯：综上所述，2016年至2018年间，由于公司激进的土地战略和行业房价限制，2020年的毛利率跌至谷底。关于毛利率反弹的时间，新城控股表示，其毛利从低谷上升，还需要一年左右的时间。

　　如果新城控股2020年的业绩反映2~3年前的销售业绩，我们将再次从“累计合同销售额”出发，预测公司未来几年的业绩趋势。

　　据报道，2020年新城控股年度累计合同销售额为2509.63亿韩元，同比减少7.33%。累计销售面积约2348.85万平方米，同比减少3.42%。在施政机构凯利统计图表中，新城控股排名从2019年的第8位跌至第13位，成为前20家企业中3家销售业绩下滑的住宅之一。

　　在此之前，新城控股的扩张远远超过了“激进”。从2015年到2019年5年，公司合同销售额分别为319.2亿韩元、650.6亿韩元、1264.7亿韩元、2210.9亿韩元和2708亿韩元，年复合增长率达到70.67%。

　　2020年，公司累计合同销售紧急刹车，销售额退步。2021年公司计划完成的合同销售额仅为2600亿韩元，比去年提高了不到100亿韩元的3354韩元，这是不可想象的。

　　同年，新城控股新增土地储备面积4139万坪，其中纯住宅比重从2019年的42%再次降至40%。

　　另一方面，截至2020年底，新城控股销售面积事前贷款去除后，资产负债率为74.12%。

　　新城控股将近6年的发展分为两个阶段，从2015年到2019年，公司要增加、扩充、排名。2020年后，以质的资本收益率为核心集中在利润上。为了集中利润，公司未来业务主力的重要方向之一当然是我的王位广场。

　　今年新城控股计划新建我国凯悦广场30处，商业总收入85亿韩元。根据公司会议记录，商业综合体在补充现金流的同时，也是未来高利润的方向。我们王位广场建成后，将能保持稳定的利润，使公司能够抵抗今后的周期。

　　今年5月19日，漳州新城恒热商业运营管理有限公司成立，注册资本6900万元。公司经营范围包括商业综合体管理服务、企业管理、品牌管理、非住宅租赁、住宅租赁等。据股权渗透透露，该公司就是新城控股和新城万博住宅有限公司共同持股。

　　新城控股的经营中心是否有转移到相关业务的迹象？

　　但是，即使目前我们凯悦广场的毛利、运营水平数据业绩非常优秀，从收入规模来看，即使达到今年新城控股预设的目标——85亿韩元，能贡献的利润也仍然有限。短期内，新城支配的吴狂热市场商业收入仍然是一个确定性很高的故事。

　　但是这个故事让新城控股在房地产行业的下半场有了可以想象的空间(例如，UATT广场可以在平效、客单价等方面继续盈利)。

　　今年第一季度新城控股记录收入为176.34亿韩元，同比增长149%。归母扣除4.61亿元，而不是净利润，同比增长108.46%。但是对仍然以房地产开发为主的新城控股来说，这一业绩只能反映2019年左右公司房地产开发的激进扩张结果。

　　如果新都市要想提前判断未来的经营业绩，就要从最新的合同销售开始。根据公司最近的公开经营业绩，过去4个月里，公司累计实现合同销售额约704.18亿韩元，同比增长43.58%。但是，如果只计算4月的单月，本月新城控股实现合同销售额的金额约为207.71亿韩元，同比增长14.99%。销售面积为174.56万平方米，同比增长6.18%。

　　去年上半年受疫情影响，新城控股的合同销售额和面积比2019年有较大的下降幅度(2020年上半年新城控股实现合同销售额975.21亿韩元，同比下降20.34%)。实现合同销售面积877.53万平方米，同比下降16.39%。

　　因此，新城控股4月销售面积位数增幅只能说明新城控股房地产开发动作真的慢了下来。

　　行业筹资利在“越来越接近制造业服务业”的情况下，新城控股销售面积增速放缓，预示着2年后净利润增长受到压力。同时，公司给人很大希望的重要利润来源我国王位广场规模还有限，或者无法弥补缓慢房地产开发的可能利润差距。

　　以前领导新城控股激进扩张的王振华最终入狱后，“小王”收购的很有可能是一个尴尬的摊子。

　　商场从不逆水行舟，不进则退。改变天空后天空也变亮的新城控股可能前途不好。